公寓和别墅限购吗？
谢邀！ 公寓，是地产开发项目中，一种涉及物业类型较广，且普遍存在多种经营形式的物业形态——商住两用房。 其“寓”有居住、商务双重功能，“商”既包括一层的商业门面，也包括二三层以上的办公空间。在土地性质以及项目设计前期，开发商就会在土地使用和建设上，将商业和住宅部分明确划分区域进行设置。
严格意义上讲，商住两用房属于房地产资产中的商业地产范畴。但目前在我国多数城市，该品类资产在整体房地产市场中占比最大，且市场交易状况最为活跃，故在此以商住两用房展开分析探讨。 由于历史原因及规划政策影响，国内多数城市的商务区发展缺乏连贯性规划，导致写字楼供应数量远远大于需求数量。加之近年来不少城市推出“去库存化”政策，大量新建、改建的写字楼涌入市场，供需关系进一步失衡，使得写字楼租金一路走低。据相关统计显示，2016年全国重点50个大中城市平均写字楼空置率为23.5%，其中北京最高达92.4%；2017年上半年全国重点城市CBD写字楼空置率均值为26%，上海和北京更是均高达87%（数据来源：搜狐焦点）。 高空置率下的一串连锁反应让写字楼租赁价格疲软无力，进而传导至整个写字楼领域。据相关数据显示，2017年我国甲级写字楼的平均租金为每日每平方米71元，比前一年同期下降6.4%；乙级写字楼的平均租金为每天每平方米42元，同比下滑8.7%。
值得注意的是，虽然一线城市尤其是北京、上海的空置率数值较高，但在其他二三线城市，尤其是强二线城市，诸如杭州、成都、南京等，写字楼供求关系却较为紧凑。比如杭州市中心的钱江新城地区，原计划打造集金融、信息服务、人才创业于一体的现代化新城，却因互联网经济的崛起而迅速转调，成为国内著名的互联网公司集聚区，由此导致的结果是写字楼供不应求，租金水平水涨船高。
需要指出的是，根据现行国土利用规划和建设用地标准，普通商品住宅容积率一般在1.0左右，而商业用地建设的办公楼，至少应该在3.0以上才能满足土地使用要求。从土地属性上看，大多数的写字楼都属于纯商业用地，这也就意味着此类物业的升值潜力受限于商业用地的使用年限（一般为40年），且出让时大多是以净地出让，即商业用地红线范围内的土地附属物已被清理完毕，这使得写字楼的交易成本相对较高。
相比之下，产权年限40年的商业公寓不仅拿地成本较低（可以吸收原有的住宅小区用地价值，并整合开发），而且由于其商住两用属性，可自住也可办公，还避免了限购限贷等政策限制，因此受到投资者追捧。 需要提醒的是，尽管目前各地对各类住宅项目实施严格的限价，但写字楼租金水平持续走低，房价涨势受限，投资回报率不高，再加上不限购的政策福利，这些因素都将对商业公寓的投资价值构成一定冲击。