别墅还是商品房？
从居住舒适度上来说，别墅完胜公寓。 先给出结论，再从原因开始分析。 先说容积率，这个数值是建筑面积和土地面积之比。比如某块土地上盖100平米的住宅，容积率就是1.0；如果这块土地盖200平米的住宅，则容积率就是0.5。
一般普通住宅的容积率为1.6－3.0左右，而别墅的容积率为0.4-0.7。也就是说同样一块地，建高层住宅可以容纳300人左右，建别墅只能养150人，但是住起来的感觉可是天差地别的。
一般来说，高层的公摊面积约15%－20%，而别墅的公摊约小于5%。以一套100㎡的高层住宅和一套200㎡的别墅为例，高层建筑公摊后实际可用面积大概只有70平方米，而别墅的公摊之后实际使用面积大概有180平方米，这样算下来，高层和别墅实际售价相差并不大，但是居住舒适度却是别墅远超高层。
然后我们看看得房率（销售面积/建面面积），同样的一块地，建筑一栋100㎡的高层住宅，可出售的面积是100㎡，而建筑一栋200㎡的别墅，能够销售的面积则是200㎡。所以，同样的地价，建造别墅比建高层住宅，住户可以多享受至少一半的使用面积。 从舒适度和空间感来说，别墅肯定是碾压式的胜利。 说完舒适度，我们再来看看成本和价格。
建造成本方面，因为别墅多为单栋独户设计，因此施工周期短、劳动强度小，建造过程中费用相对节约；而且，由于占地面积大，别墅在配套方面如景观绿化、公用设施等方面的开支也较少。
很多别墅产品还拥有私家庭院、私家停车场等附加价值，这些在造价上原本属于成本范畴的项目，在售卖时却成了增值空间，进一步增加了项目的溢价能力。 至于价格，通常来讲，相同地段，别墅的价格要比高层贵不少，毕竟占地多，成本就高。
然而最近一两年，别墅市场出现了一个奇特的现象：价格倒挂。有别墅项目甚至爆出3折清盘的消息。为什么会如此呢？这还得从限购以后豪宅市场上的变化说起。
一线城市限购后，无房人群被阻挡在外，而二线城市又缺乏足够的豪宅供应，导致这一群体不得不退而求其次选择小户型新房或者二手房。
不过，在小户型新房紧缺的一线城市，此类“降价”其实并没有真正让渡多少利润给购房者，开发商实际上只是把之前因限制购买的损失补回来了而已。 在二线城市，情况恰恰相反。一方面，一线城市的投资客被挡在城市外面，他们转而投向二线城市的房屋怀抱；另一方面，近些年二线城市经济发展水平提高，人们收入水涨船高，对豪宅的需求也越来越大。
两方面的力量结合在一起，形成了如今别墅价格倒挂的现象。 但是，我们要明白，这种情况是暂时的。当一线城市的限购政策慢慢放开，或者二线的房地产市场逐渐冷却下来，这种倒挂的现象必然会消失。到那个时候，别墅和公寓之间的价格差距将会重新拉大。