别墅用地可以分割吗？
谢邀～ 不可以，因为别墅属于独栋住宅，如果进行分宗过户交易，会受到很多限制的！ 首先，从土地的属性来讲，别墅的土地使用权类型属于住宅，而住宅用地中又分为普通住宅和高档住宅（现在貌似没有定义了）。 普通住宅的项目需要符合70/90的规定，即住宅小区建筑总面积与小区总用地面积之比大于1：0.9，小于1：0.8，且单套住房建筑面积小于144平米。这个规定是面向所有商品住宅项目。
而高档住宅就没有面积限制了，但主要是指高端公寓、低密度花园等。 两者最大的区别在于容积率不同，普通住宅的容积率为高于1.2低于1.5，高档住宅的容积率为低于1.2。 所以你看一般普通住宅的土地性质标注的是（住宅），而高档住宅往往是（商住）。 这也就是为什么普通住宅往往由多层或高层组成，而高档住宅一般都是低密度的洋房、别墅。
其次，从税收的角度来讲，由于别墅的土地使用年限一般为50年或者70年，而一般普通住宅的使用年限为70年。因此在转让时，别墅的税费要远高于普通住宅。 根据《土地增值税暂行条例》相关规定，纳税人转让房地产所取得的收入，应该缴纳的土地增值税；而普通住宅不论是否满2年，也不论是否为出售人唯一一套房产，征收比例都仅为房屋成交价的1%-3%。
相反，别墅不管是否满2年，也不管是否是出售人的唯一一套房产，征收土地增值税的比例都为房屋成交价30%-60%。 另外，在银行贷款方面，银行也对别墅贷款额度有限制，通常而言，普通住宅抵押贷款金额可达评估价格的70%，别墅则仅为50%。