别墅公寓住宅的区别？
1.用地性质不同 普通住宅的土地用途为城镇住宅用地；而别墅的土地用途则是商业用地（B）或旅游用地（A3），由此带来的容积率、绿化率等指标的限值区别，最终导致了两者在建筑外形和内部空间设计上的差异。 另外，有些别墅项目因为其特殊土地用途，还需要面临“限墅”问题——也就是国家对建设用地种类以及建筑外立面的限制。目前部分一线城市已经出台政策严禁别墅项目建设，如北京2017年发布的《北京市规划国土建设委员会关于严禁新建高档别墅项目的通知》中明确提出，自即日起，北京不再审批别墅类房地产项目的用地预审申请，已办理立项手续的项目暂停和建设，同时停止各类宣传展示活动。
而在今年4月份，深圳也发布了关于调整商品住房限购政策的通知，其中明确规定深户居民家庭只能购置一套商品住房，条件与之类似的是，上海此前规定非沪籍家庭限购一套，且5年内不得转让。 北京上海都是人口密度相当的大城市，这两地的决策都有重要的引导意义。可以预见，类似的政策在未来很可能会陆续在其他城市出现。这对别墅市场来说影响将是巨大的。
2.纳税标准不同 根据国家税务总局相关规定，居住用房与经营用房所得应当分别计税，适用不同的税率。别墅的税务处理方式也和普通户型有差别。 虽然别墅一般被界定为高端居者之所，但税法却对其没有特殊的照顾。根据相关规定，纳税人购买商品住宅，无论自住还是出租，只要其取得房屋时间在该项税收政策开始实施之日后的，就要依法缴纳营业税及附加税款。
对出售住房的经营行为，还要缴纳20%个税。 不过，也有例外情况，如果购房者是“满五唯一”的普通住房，则免征营业税；如果该套住房是卖方家庭的唯一住房，且满了5年，那么就可以免交个人所得税。需要特别提示的是，这里的普通住房指的是住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上、单套建筑面积小于140平方米(含140平方米)、成交价低于同类型住宅平均交易价格1.2倍以下的国家规定标准的普通住房。
由于各地对普通住房的标准界定略有差异，因此购房者在确定自己所购是否属于普通住房时，可以先参考当地的相关政策规定。
现在房地产开发项目繁多，“公寓”也成为一种新的住宅形式进入到人们的视野中。与“住宅”相比，公寓这种叫法很新颖，因此许多购房者都对公寓充满兴趣，却对公寓与普通住宅的区别以及公寓是否可以上户口等问题有些不了解。其实，公寓和住宅在产权的限制和户型等各方面都有自己独特的优势。
区别一：居住功能不同。公寓的实用性很强，一般是为商务办公人士开发的，所以在使用功能上一般为“商住”性质，其配套设施一般有咖啡厅、茶室、酒廊、西餐厅、中餐厅、多功能演艺大厅、购物中心、精品店、超市等。而普通住宅一般以居住为主，配套设施为幼儿园、会所、购物中心、美容美发店等。
区别二：产权不同。公寓的产权年限一般都是40-50年，而普通住宅的产权一般在50-70年左右。产权的不同决定了公寓的属性更偏重于“商业住宅”。
区别三：户型结构不同。公寓的户型结构基本由开发商决定，大户型的居多，一般都有集中供暖。而普通住宅多为一居室、一室一厅、两居室等中小户型，住宅没有集中供暖。
区别四：计租方式不同。公寓可以以“间”为单位进行出租，而普通住宅一般要整租。
区别五：是否可以落户口不同。按照多数城市的规定，公寓购房者及其家属是不能在公寓内落户口的，而普通住宅，其购房者和购房者家庭成员，包括在外地无房的父母、小孩等都可以在有居住证的前提下申请落户。
“别墅 ”也是现在新出现的一种住宅形式。与一般住宅相比，别墅在居住空间和绿化指数上有很大的优势，居住空间更宽阔，绿化指数更高。但是，别墅的叫法容易让人们误解，以为别墅一定是独门独户的房屋。其实从法律的角度说，具有完全独立建筑功能的住宅，也就是独幢建筑的住宅才能被称为“别墅”。“别墅”在建筑上分为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅。
区别一：独栋别墅。也就是“纯别墅”，是指整个建筑不与任何邻居“相依”、完全独立的建筑。
区别二：双拼别墅。通常由两栋一模一样的“独栋”并肩建成、通过一堵墙相间隔，然后从内部打通，形成一个大套间。由于两栋“独栋”完全一样，因此内部打通后，在空间上也显得比较匀称。
区别三：联排别墅。若干栋别墅通过一侧墙体相连或数栋住宅前后相连，这种建筑形式一般较多出现在面积较小的小区或大社区内。
区别四：叠拼别墅。以几户复式的户型通过侧墙相连接而成，通常由“平墅”演变而来。
