为什么别墅不能贷款？
1. 别墅的产权与土地年限问题，住宅70年、商业40年的土地使用权期限到期后可自动续期，但别墅的土地使用权只能续期一次；且很多别墅属于宅基地上建造的房屋，无法交易，抵押等也受限。因此很难有银行愿意提供贷款服务。
2. 别墅的变现能力较差，交易难度大。一般来说购买别墅的客户都是看重其私密性、安全性、居住舒适性等特点，所以交易对象一般为改善型自住客户或投资客户。但是一般这类客户群都已经有一定的经济基础，手中房产也不在少数，再购置一套别墅用于投资的情况少之又少，加之别墅的变现能力本来就差，市场供给量小。
以上两点原因导致别墅难以从金融机构获得贷款。由于别墅一般地段良好，环境优美，所以很多金融机构更愿意放贷买别墅的客户，只要贷款用途得当（如公司经营周转向）也是可以操作的。 但如果购买别墅是用来居住的，并且申请的是消费贷款，那难度就会增加。因为对于银行来说，房贷客户的首付款来源是否正常是审核的重点。如果是通过按揭贷款买房，那么首付款必须是在客户名下存活期储蓄账户上一年以上。若是通过公积金贷款买房，则要求更严格。除了存款以外，理财产品、基金、债券等产品也不能直接作为首付款的来源。 如果客户想规避上述条件限制，也可以采用假按揭的方式，即以按揭房再交易的名义向银行提出申请，银行经调查核实后，认为符合贷款的条件并出具贷款承诺书，等到房屋过户到客户名下之后，银行再进行放款，这样就能避开上面说的那些条件限制了。 当然假按揭这种方式也是存在隐患的，因为一旦银行审查贷款申请材料时，发现申请人提供的信息存在虚假情况或者交易存在风险，是有可能撤销已签订的借款合同，并要求收回全部或部分款项的，严重的还会被追究相关的法律责任。