从定义上区分 别墅的定义有很多，但最常见的定义就是指由独立的建筑实体构成的居住空间。也就是说，从外在形态上看，这栋房子是独立存在的，与其他房屋不产生交叉（上下水、燃气等管线相互交叉并不视为违反这一原则）。 根据《住宅设计规范》，别墅的层数最多为三层；若超过三层，则应视为多层建筑。
而洋房通常是由多栋建筑构成，彼此之间存在一定的遮挡。从环境上看，与周围建筑的关系比别墅更为密切。 从价格和面积上区分 一般情况下，相同地段，价格高的别墅会比洋房便宜，面积大的别墅也会比洋房单价低。原因是别墅的面积利用率较低，而且需要更多的土地建造。因此同样的地价，买别墅能得到的建筑面积会更少。当然，这是一般情况，也有特例。
别墅和洋房在户型设计上也会有区别。因为别墅多是独门独户，因此在设计的时候更容易做到动静分区、干湿分开，户型的设计会更有余地，房间的大小也会更合理。 而洋房由于是多层建筑，在空间上的划分就没有那么严格，动线也容易重叠。所以经常会出现一个套房里，卫浴空间却紧挨着床边的尴尬。另外，由于楼间距相对较小，洋房的户型设计会受到一定限制，无法像别墅那样充分优化面积。
房卓炎优质答主别墅一般有如下特点：
1、别墅在总层数方面规定为4层以内（含4层），而且在面积指标上规定独立式别墅的户均建筑面积不大于400平方米，联排式别墅的户均建筑面积不大于300平方米，低层公寓的户均建筑面积不大于260平方米。别墅是私人置买房屋的顶层。
2、别墅的建筑质量标准、用料和配器件，都优于普通商品房要求。有些别墅建筑结构还以钢结构代替混凝土结构，主体坚固、墙体轻薄。
3、别墅的居住舒适度很高，得房率（实得面积与预测面积之比）在70%～80%之间，远大于普通商品房50%～60%的得房率。
别墅分类：
一、独栋别墅
独栋别墅独门独院，完全的私密性，上层可以作为观景房，视野开阔。一般独栋别墅都配置有私家花园。独栋别墅一般多为双拼或联排形式，以减低成本。
二、联排别墅
联排别墅一般有一面或两面与相邻的住宅相联，其余部分为独立式，既具有一定的独居性，同时又可大幅度地降低土地成本，其造价和售价低于独栋别墅。
三、叠拼别墅
叠拼别墅是由联排别墅衍生出来的，为两层或两层以上，下跃或上跃，类似于联排别墅。一般下层为一户，上层为一户或分为两户，每户均有独立的出入口和庭院等，具有一定的独居性，同时也可大幅度降低土地成本。
四、类独栋别墅
类独栋别墅看上去像独栋别墅，实质上是由几栋别墅联排在一起，再由每栋别墅的独有庭院隔开，以产生独栋的效果。类独栋可以结合一些复式或空中别墅手法，使户型变化更为丰富。
五、空中别墅
严格地说，空中别墅只是别墅的户型之一，但由于有特殊的效果，故单独提出来分析。空中别墅位于高层或超高层塔楼的顶部，犹如一座或数座飘在空中的大厦，显得异常宏伟壮丽，一般多用作空中花园。
