别墅税金那么高？
先贴图，证明确是我问的 然后开始答题 先说自己的结论 再上各种税收的证据 结论： 在杭州买1000w以上的别墅，土地成本528元/平，税费合计364719.35元（不含土地出让金），土地+建房成本合计580899.35元／平米(含土地出让金)； 在北京买1000w以上的别墅，契税＋印花税＋公共维修基金＋其它费用＝546675.23元，土地+土建+装饰成本为881983.25元／平方米 在上海买1000w以上的独栋或联排别墅，土地成本3948元/平，税费合计233257.33元（不含土地出让金），土地＋土建＋装修成本共570308.33元 /平米(含土地出让金) 以上数据来源于各地方政府税务局网站。
注：（所有价格均源于官方法律文件，且都为不含税价格） ①“土地成本”指房地产开发项目取得土地所支付的费用，包括支付给国土资源管理部门的土地出让金、土地补偿费以及拆迁安置补偿费等支出。
②“建安成本”是指房地产项目开发过程中发生的各项施工费用，主要包括建筑工程费、设备安装工程费和装饰装修工程等支出。
③“装修成本”是指各类房屋建筑安装完成后，进行内部装修所需要支出的费用。
④“交易成本”除了包含上述三大成本外，还包括与土地及房屋转让相关的税费，包括但不限于增值税、城建税、教育附加费、地方教育附加费、所得税、印花税等等。
⑤因为各地区的土地财政收入不一样，所以各地的土地成本有高有低，但总体来说相差不大。 北京上海等地土地成本低是因为当地政府把土地财政收入作为GDP核算的一部分，因此显得土地成本很低，事实上真的如此吗？我们接着往下看。 先看北京这座城市的例子，根据北京市规划国土委公布的土拍记录显示，今年2月份成交的朝阳区孙河乡地块，建设用地面积约为2.8万平米，最终成交价高达24.8亿。
2.8万平的住宅建设用地，折合每平方米地价约87749元。如果算上建设成本、装修成本等各项费用，未来房子卖出价格至少要14万元/平方米。 这块地地处首都核心地段，交通便捷，周边生活配套完善。但是地块最大特点就是容积率只有1.1，这就意味着这个项目将是低密度洋房产品。在北京这样一座土地资源稀缺的大都市，这样的项目可以说是卖一个少一个。所以从政府角度来说，自然不希望这块地流拍。
拍卖公告里，政府的意图表达得十分直白：本次竞拍不限价，但采取竞地价、竞配建方式，并限定商品住房销售均价不超过69422元/平方米。也就是说在拍卖现场，如果某个开发商愿意出更高的地价，政府就配合他提高限价，直至达到开发商希望的价格。最终这个地块由首开+住总+中房联合竞拍，溢价率达22%，可见各大房企对这种高品质洋房项目的追捧。
我们再来看杭州的例子，根据浙江省杭州市规划和自然资源局发布的消息，去年十月份出让的一宗地块，经过65轮竞拍，由绿城以人民币251294798元总价竞得，溢价率27.85％。 该地块起始价约合11.8亿元，宅地部分起拍楼面价12035元/㎡，商业部分起拍楼面价3019元/㎡。
最后，我们对比一下土地成本和税收，绿城的土地成本是8744元/平方米，而税收却达到了售价的12%！这些税收里面还有至少7%是政府拿到手的真金白银。这还没算土方、桩基、基坑支护等前期费用和后续物业管理等相关费用。 所以，你认为的低密度洋房，实际上成本并没有你想象的高。相反那些容积率2.5以上，高层、超高层的产品，由于单位面积的土地成本较低，加上结构合理，施工技巧成熟，资金利用率高，实际成本反而比洋房要低很多。