房屋阳台漏雨物业管吗？
一、关于“公共部位”的界定《物权法》第83条规定，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求其停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主对建筑物专有部分享有所有权，但对共有部分享有共同管理的权利”。 “共有部分”是相对于业主的“专有部分”而言的，是指建筑物及其附属设施的非专有部分的构成部分；而“专有部分”则是指建筑物的专用部分及附属配套用房（包括住宅的卧室、起居室、厨房、卫生间等），其一般具有以下特征：面积较小较为固定；具备可以区分的基本功能；可以独立使用。 因此，作为非专业法律人士的业主难以准确判断自家房屋的阳台是否属于该房屋的“专有部分”还是“共有部分”，不过根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定(建住房[1995]56号)，我们可以通过公用建筑面积分摊原则确定自家的阳台是否属于“共有部分”。
二、关于阳台的认定依据上述文件规定： 1.高层住宅建筑以套内面积乘以1.333可得公用建筑面积;多层住宅建筑以套内面积乘以1.42可得公用建筑面积。
2.各户按其公用建筑面积所占整个公用建筑面积的比例，来分配、分摊公用建筑面积。
3.其中，阳台无论封闭与否，均按其外围水平投影的一半计收建筑面积。由此可知，我国现行法律法规将封闭式阳台全部认定为“共有部分”，那么未封闭或未进行封闭处理的阳台又该如何处理呢？在《建筑工程建筑面积计算规范》中并未对此明确规定，但在建设部出台的《房屋建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)第2条中却明确说明了，对于未封闭阳台应按其底板面积的一半计算建筑面积。我们应遵循“特别法优于一般法”的原则，即应以后者为准。也就是说，无论是全封闭阳台还是未封闭或半封状态的阳台，都属于“共有部分”范畴。
三、物业是否有权收取维修基金首先，由于开发商在出售前已经缴清了维修基金的缴存义务，所以只有当房屋发生保修范围之外的公共设施损坏时才能动用维修资金，而房屋漏水显然不是由开发商负责保修的范围之内发生的。其次，从物业公司的角度来说，因为物业公司与全体业主签订了物业管理合同，虽然该合同约定了物业对共用设施设备提供维护和管理服务的内容和要求，但这并不等于就赋予了其在共用设施设备出现故障后就无需征询业主的意见自行决定动用维修资金的权力。 根据《物业管理条例》第53条的规定，建设单位应当在物业交付之前，将首期专项维修资金交存入专项维修资金专户。而此处的“交付”指的是“将符合交付条件的物业提供给买受人使用的行为”(见《商品房买卖合同解释》第17条第1款)。 只有在房屋交付给业主之后并且经过一定期限，业主才能成为专项维修资金的所有人、管理人、缴费义务人。据此可推导出：只有在小区成立业委会并由其代为收缴的情况下，且经相关主管部门批准并划转资金后，物业公司才有权代表全体业主提出申请使用维修资金。否则的话，不论是出于何种理由，都不能够视为物业公司是在代行缴纳人(所有业主)的合法权利，更无权直接申请提取维修资金用于公共部位的修复。
四、如何解决
其实，除了向有关机构提出使用维修基金外，物业公司还可以要求开发商履行质量保修的义务。若仍无法解决，也可以采取法律措施保护自身的合法权益： 首先，可向法院起诉开发商逾期交房。
如果因房屋质量问题导致房屋无法正常交付，购房者有权依法解除购房合同并要求开发商承担违约责任。 其次，向人民法院提起侵权之诉，请求判令其他业主以及物业服务企业停止侵害，排除妨碍，修理、重做、更换或者拆除。